Kira bedelinin güncellenmesi için açılan tespit davasında otuz günlük ihtar kuralı, beş yıllık dönem ayrımı ve hâkimin bedeli nasıl belirlediği.
Dava hangi hâllerde açılır?
Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmamışsa ya da kararlaştırılan oran güncel koşulların çok altında kalmışsa, kiraya veren kira bedelinin tespitini dava edebilir. Kiracı da bedelin fahiş olduğu gerekçesiyle tespit talep edebilir.
Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde hâkim, bir önceki kira yılına ait on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla bedeli belirler. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise bu üst sınırla bağlı olmaksızın, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek karar verilir.
Otuz gün kuralı
Tespit edilecek yeni bedelin, izleyen kira döneminin başından itibaren uygulanabilmesi için dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalıdır.
Alternatif olarak kiraya veren, aynı süre içinde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen dönem sonuna kadar açılabilir ve karar yine yeni dönem başından itibaren hüküm doğurur.
Bu süre kaçırıldığında tespit edilen bedel, ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanabilir.
Yargılamada nelere bakılır?
Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Rapordaki emsal seçimi, sonucu doğrudan etkilediğinden itiraz aşamasının teknik olarak hazırlanması gerekir.
- Taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı
- Bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Kiracının kiralananda geçirdiği süre
- Taşınmazda kiracı tarafından yapılan kalıcı iyileştirmeler
- Kira ilişkisinin beş yılı aşıp aşmadığı
Dava sırasında kira ödemeleri
Kira tespit davası açılmış olması, kiracının mevcut kira bedelini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ödemelerin aksatılması, ayrıca tahliye sebebi oluşturabilir.
Karar kesinleştiğinde, tespit edilen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark geriye dönük olarak talep edilebilir.
Kira tespit davasında hâkim, talep edilen tutarla bağlı değildir; hakkaniyete uygun bulduğu bedeli belirler. Bu nedenle dava öncesi emsal araştırması yapılması önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için bizimle iletişime geçebilirsiniz.